Zarządzanie BMI

[aleks2]

Niniejszym postem chciałabym poruszyć temat BMI jako zarządcy nieruchomości znajdujących się na naszym osiedlu.
Pretekstem do tego jest korespondencja, którą otrzymałam z BMI 18.08 br (pismo z 1.08, data stempla 6.08). Zaskakujące nie jest to, że korespondencja "szła" długo, ale to czego dotyczyła. Jest to uchwała w sprawie kosztów zakupu, montażu i demontażu skrzynek pocztowych ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Moje uwagi po zapoznaniu się z w/w są następujące:
1. obowiązek wymiany skrzynek - do 24.08.2008 czyli za 4 dni
2. o tym wiadomo było w 2003 i w 2004 roku kiedy to poublikowane zostały stosowne przepisy
Przez kilka lat BMI nie podejmowało tematu a przecież były ku temu okazje - zebrania wspólnot. Przynajmniej byłby konkretny temat, bo skoro na zebraniach nie czyni się prób podjęcia uchwał które wspólnoty są obowiązane podejmować na podstawie ustawy o własności lokali to przynajmniej można było pogadać o źródłach sfinansowania zakupu skrzynek. Tu mógłby być poruszony drażliwy dla BMI temat sprawozdań finansowych i planów gospodarczych.
3. w piśmie jest propozycja nie do odrzucenia jak wynika z jego treści czyli sfinansowanie skrzynek z funduszu remontowego (jeśli nie z funduszu to BMI obciąży właścicieli dodatkowo poza obowiązującymi we wspólnocie opłatami).
I tu jest pewne "ale"
Fundusz remontowy jak sama nazwa wskazuje jest przeznaczony na sfinansowanie przyszłych REMONTÓW. A kiedyś one nastąpią bo nieruchomość się starzeje. Czy demontaż i wymiana skrzynek to remont? Jeśli odpowiedź brzmi tak , to idąc dalej można przyjąć że wkrótce jako remont będzie traktowany przez BMI np. demontaż i wymiana elektrozamka(dla wyjaśnienia to jest to element drzwi wejściowych który trzeba regulować, smarować, ogólnie konserwować a czasem mimo to się psuje i jak się popsuje to trzeba wymienić). Nowy kosztuje ok. 45-60 zł brutto w zależności od modelu. Cena zbliżona do ceny skrzynki. Czy w takim razie to też jest remont? W przyszłości okazać się może że remontem będzie (wg BMI) wymiana świetlówek.
Jaki wniosek? Wymiana skrzynek to nie remont tylko bieżąca eksploatacja więc jak można obciążyć na ten cel fundusz remontowy. Taka uchwała ma podstawy do jej zaskarżenia w sądzie.
CDN

[aleks2]

CD
4. W piśmie wymieniono art.90 Prawa pocztowego zgodnie z którym wymiana skrzynek jest obowiązkiem każdego właściciela lub współwłaściciela nieruchomości. I tu pojawiło się ostrzeżenie dla nas: jeżeli nie będzie zgody na sfinansowanie skrzynek z funduszu remontowego to BMI obciąży kosztami z tego tytułu poszczególnych właścicieli lokali.
Tylko na jakiej podstawie chce nas obciążyć ?
Podstawą funkcjonowania wspólnot jest ustawa o własności lokali, o której BMI ciągle zapomina, a przecież w aktach notarialnych w §9 jest zapis "sposób zarządu nieruchomością wspólną określają przepisy o własności lokali". No chyba że jest to tak samo pusty zapis jak ten o parkowaniu - §5.
Dla przypomnienia: zgodnie z UoWL art 15 "na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki..." w uproszczeniu m.in. na bieżącą eksploatację i z tego powinien być sfinansowany zakup skrzynek a nie z f. remontowego ani jako dodatkowe obciążenie.
Wyjątkiem jest sytuacja gdy (art.12 pkt 2 UoWL) wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie znajdują pokrycia w pożytkach i innych przychodach (czyli m.in. w zaliczkach). Czy w naszych wspólnotach jest taka sytuacja ? Odpowiedź na to pytanie zna tylko księgowa z BMI. My słyszymy tylko (na zebraniach) że sytuacja finansowa wspólnoty jest dobra - mam to nawet na piśmie.

I tu poruszę sprawy ogólne istotne dla funkcjonowania wspólnot teraz i w przyszłości.
W aktach notarialnych jest zapis że zarządzanie będzie w oparciu o ustawę o własności lokali ale BMI wykazało się kilka lat temu (tj jest w chwili podpisywania aktu notarialnego-umowy sprzedaży i wyodrębnienia pierwszego lokalu w powstającej w tym momencie wspólnoty) dużym "sprytem" i wstawiło tu nie zaliczki jak przewiduje ustawa ale "zryczałtowaną opłatę eksploatacyjną". Było to doskonałe posunięcie dla BMI - zgodne z prawem ale nie do końca uczciwe w stosunku do przyszłych właścicieli.
Od kilku lat, w przypadku mojej wspólnoty od 5, BMI pobiera "ryczałt" i nie rozlicza go. NIe są znane nam właścicielom koszty zarządu nieruchomością wspólną ponoszone przez te kilka lat. W tym czasie nie przedstawiono żadnego prawidłowo sporządzonego sprawozdania finansowego. Czyli wiemy ile płacimy bo to jest w akcie notarialnym ale nie wiemy na co.
Nie wiadomo też jaki jest stan kont bankowych wspólnoty bo takich informacji BMI nie udziela , a to powinno być w sprawozdaniu finansowym.
Tak naprawdę nie wiadomo jaka była i jaka jest obecnie sytuacja finansowa wspólnoty.
Ja wyciągam jeden wniosek, że z punktu widzenia BMI nie jest już tak dobrze (przynajmniej jak na początku) dlatego pomysł sfinansowania skrzynek z funduszu remontowego. Szans na podniesienie "ryczałtu" nie ma (zebranie+ponad 50% udziałów + notariusz). W ryczałcie jest wynagrodzenie BMI za administrowanie a BMI musi wyjść na swoje. Im mniej wyda z ryczałtu na potrzeby wspólnoty tym więcej zostanie dla BMI - tak funkcjonuje ryczałt wg BMI. To po co kupować skrzynki z ryczałtu skoro jest fundusz remontowy a jak się nie uda z funduszu to obciążenie dodatkowe właścicieli. Czy to jest zgodne z prawem ?
Jest jeszcze jedna wątpliwość. Być może ryczałt jest za niski. Piszę "być może" bo bez analizy dokumentów finansowych wspólnoty nie można tego ocenić. Może trzeba ją podnieść (to jest możliwe tylko notarialnie). Do tej oceny potrzebne są sprawozdania finansowe i plan gospodarczy. Tak to się odbywa w prawidłowo zarządzanych nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych. Podnoszenie ryczałtu w sytuacji naszych wspólnot nie wydaje mi się właściwe gdy jest zarządca , któremu zarząd powierzono w trybie art18,1 UoWL (u nas BMI) i ten zarządca działa bez jakiejkolwiek kontroli ze strony właścicieli i uchyla się od obowiązków wynikających z ustawy.
CDN

[aleks2]

CD
Na naszym forum pojawiały się już wypowiedzi, że BMI bardzo dobrze zarządza. Argumenty których użyto dla uzasadnienia tej tezy to: "nie podnosi opłat od początku istnienia wspólnoty", dba o tereny zielone. To drugie to zabieg czysto estetyczny, ale bardzo dobrze działający psychologicznie - skoro takie ładne trawniki i roślinki to reszta pewnie też jest w porządku.
Dla mnie dobre zarządzanie to jednak coś więcej.

Zamiast podsumowania:
Wielokrotnie zwracałam się do BMI w dwóch sprawach
1. możliwość zapoznania się z Uchwałą Nr 1 z dnia 28.10.2003 (i jej załącznikami) załączonej do aktu notarialnego sporządzonego 28.10.2003. (daty dla wspólnoty70C). Jest to uchwała wspólnoty, którą każdy właściciel powinien otrzymać. W tej uchwale zawarte zostały zasady zarządzania przez BMI.
2. dane zarządcy, którego BMI jako przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami ma obowiązek zatrudniać. Te dane to imię, nazwisko i numer licencji zawodowej oraz od kiedy zajmuje się nieruchomością.
Do tej pory, a od ostatniego maila upłyneło kilka miesięcy nie otrzymałam w/w uchwały i nie uzyskałam odpowiedzi na pytanie dot. zarządcy. Nie będę tego komentować.
Pytania na które przynajmniej przez pewien czas pozostaną dla mnie bez odpowiedzi to:
- Jakie zapisy są w tej uchwale, że BMI nie chce jej udostępnić ?
- Czy BMI zatrudnia zarządcę (z licencją) ? Jeśli tak to - Kto "podkłada" własną licencję (być może ciężko wypracowaną) pod to co robi BMI ?
Od siebie dodam, że postaram się dotrzeć do tej uchwały (bez udziału BMI).
Natomiast fakt braku zarządcy z licencją (teraz, czy przez ostatnie 2 lata) kiedyś wyjdzie (a to są przepisy karne ustawy o gospodarce nieruchomościami - na początek).

Pozdrawiam wszystkich właścicieli - zwolenników i przeciwników BMI.

[Samopomoc sąsiedzka]

Sąsiadka znajdź se w końcu faceta, będziesz miała co robić wieczorami.

[Admin]

Sąsiadka znajdź se w końcu .....................................

Kolego (Koleżanko) - ale o co Ci chodzi? Proszę wykasuj swój obraźliwy post.

[aleks2]

Sąsiadka znajdź se w końcu faceta, będziesz miała co robić wieczorami.

Wyrazy uznania dla osoby występującej jako "Samopomoc sąsiedzka" za wykazanie się olbrzymią wiedzą dotyczącą zarządzania nieruchomościami. Pragnę jednak zaznaczyć, że to jak spędzam wieczory nie wchodzi z zakres tematyki poruszanej w tym wątku.
Podziw dla wysokiej kultury osobistej tej osoby (podobno mojego sąsiada).

Na wypadek gdyby osoba "Samopomoc sąsiedzka" nie pojęła tego co jest między wierszami - napiszę dosłownie:

Brak wiedzy merytorycznej nie uzasadnia stosowania "wycieczek osobistych".
To, jak spędzam wieczory w moim mieszkaniu jest wyłącznie moją prywatną sprawą o ile "nie wykraczam przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynię korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym".
Zacytowałam fragment Ustawy o własności lokali (art.16), ustawy której osoba "Samopomoc sąsiedzka" nie zna - przynajmniej tak zdeklarowała na forum w wątku "Projekty uchwał" str.5.

Ciekawostką jest fakt, że osoba , która publicznie przyznaje, że nie zna podstawowych przepisów mających zastosowanie w zarządzaniu na naszym osiedlu zabiera głos w wątkach, w których ta wiedza wydaje się być konieczna.

Do Admina:
Może warto powrócić do ostrzeżenia zawartego w wątku "Projekty uchwał" str.6.

Pozdrawiam
aleks2

[aleks2]

Teraz napiszę trochę o zryczałtowanej opłacie eksploatacyjnej zwanej dalej ryczałtem, która funkcjonuje we wspólnotach zarządzanych przez BMI zamiast zaliczek (z ustawy o wl).
Co roku BMI przedstawia na zebraniach rocznych sprawozdania, w których podaje koszty w rozbiciu analitycznym. Te koszty są równe przychodom, co do grosza - jak to jest możliwe.
Nasuwają się przy okazji inne pytania np. dlaczego na jednym osiedlu, wspólnoty mają tak bardzo zróżnicowaną wysokość kosztów, skoro jest ten sam zarządca, ci sami dostawcy mediów i usług, obiekty zarządzania też nie są zbytnio zróżnicowane itp.
Kolejne pytanie - jeśli koszty są równe przychodom i występuje znaczne zadłużenie właścicieli wobec wspólnoty to jakim cudem regulowane są w terminie wszystkie zobowiązania.
Są osoby na forum które przedstawiały swoje wątpliwości związane ze stroną finansową zarządzania i może trochę te wątpliwości rozwieję.

Na jednym z zebrań podważyłam wiarygodność sporządzonego sprawozdania. Usłyszałam, że wszystko jest prawidłowe, tak "stwierdził biegły badający bilans". Upewniłam się, że chodzi o bilans wspólnoty.
Nasuwa się więc kolejne pytanie: dlaczego BMI sporządza bilans wspólnoty skoro nie ma takiego obowiązku prawnego i bilans ten jest badany przez biegłego ( badanie bilansu to usługa płatna ?)?
Dla wyjaśnienia wspólnota nie ma obowiązku stosowania ustawy o rachunkowości( tu jest sporządzanie bilansu).
Prowadzi się ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek (u nas ryczałtu) uiszczanych na pokrycie tych kosztów. Sposób ustalenia zasad prowadzenia ewidencji zależy wyłącznie od uchwały podjętej przez właścicieli. Na marginesie taka uchwała nie była u nas podjęta, chyba że jest w tej słynnej utajnionej przez BMI uchwale Nr 1 (załączniku do I aktu notarialnego w każdej wspólnocie).
A może konieczność sporządzenia bilansu i zbadania go przez biegłego wynika z tego że finanse wspólnoty są ściśle powiązane z finansami BMI a BMI jako spółkę kapitałową obowiązuje ustawa o rachunkowości. Jak to powiązanie wygląda ?

Wspólnoty nie mają podpisanych żadnych umów z dostawcami mediów i usług, poza umową z BMI dot. zarządzania opartej na ryczałcie i przez BMI utajnionej.
Faktury w związku z tym wystawiane są na BMI i płacone z konta BMI.
Właściciele wpłacają ryczałt na konto wspólnoty. BMI wystawia wspólnocie co miesiąc fakturę za zarządzanie ( ryczałt * pow. użytk. lok. mieszk.). Co miesiąc taką samą bez względu na faktyczne koszty i pobiera należność z konta wspólnoty. Jeśli na tym etapie występuje zadłużenie poszczególnych właścicieli to wspólnota nie w pełni może wywiązać się ze zobowiązania wobec BMI z tyt. ryczałtu. Powstaje więc zobowiązanie wspólnoty = wspólnota staje się dłużnikiem BMI.

Schemat jest taki sam dla każdej wspólnoty bez względu na wysokość ryczałtu.
Wpływy od wspólnot mieszane są na koncie BMI, z tego konta regulowane są faktury których adresatem jest BMI a nie wspólnoty. Tu są faktyczne koszty. To co dostajemy jako koszty w sprawozdaniu rocznym to fikcja.
Jaka może być wiarygodność sprawozdań jeżeli brak jest umów , faktur itp poszczególnych wspólnot. Na jakiej podstawie następuje rozbicie faktycznych kosztów na poszczególne wspólnoty i pozycje analityczne kosztów ? Chyba wg jakiegoś przelicznika przyjętego przez BMI - im wyższy ryczałt tym trzeba wykazać wyższe koszty, w sumie będzie się zgadzać.
W uproszczeniu: suma wszystkich kosztów wspólnot zarządzanych przez BMI (z ruchomą pozycją analityczną kosztów "wynagrodzenie zarządcy") jest równa przychodom uzyskiwanym z tych wspólnot ( z ryczałtów).
BMI reguluje faktury i pozostaje po tym kwota która jest wynagrodzeniem zarządcy. Ta kwota jest "ruchoma" ponieważ rosną ceny, wspólnoty nie mają zapisu w umowie o zarządzanie o wysokości wynagrodzenia zarządcy (tylko zryczałtowaną opłatę eksploatacyjną której część stanowi to wynagrodzenie) itd.
Aby zachować opłacalność ryczałtu w tym swojego wynagrodzenia, BMI wstawia w akty notarialne kolejnym wspólnotom wyższy ryczałt.
To daje odpowiedź na pytanie dlaczego mimo rosnących cen nie ma podwyżek ryczałtu w konkretnej wspólnocie (chociaż to też się wkrótce może zmienić patrz "Uchwały 2009). Można też pomyśleć że poprzez mieszanie środków wspólnot, braku konkretnych umów itp. mamy do czynienia ze swoistym sponsoringiem między wspólnotami.

Co będzie z jakością zarządzania jeśli te nowsze wspólnoty (np osiedle Srebrna Góra) z wyższymi ryczałtami "zorganizują się i podziękują BMI za współpracę ?
Co będzie z zadłużeniem wspólnoty. Problem dłużników występuje w każdej wspólnocie i jest raczej mało skutecznie rozwiązywany przez BMI. Bo właściwie po co. Przychody z ryczałtów (rosnących od 6 do 10 zł/m2 w zależności o "wieku wspólnoty") wystarczają na opłacenie faktur i pozostawienie opłacalnego dla BMI jako zarządcy wynagrodzenia, pomimo zadłużenia niektórych właścicieli. Ale to będzie w przyszłości problem wspólnoty.
Jeśli wspólnota pożegna się z BMI lub BMI pożegna się ze wspólnotą to wspólnota będzie miała, oprócz ściągnięcia należności od zadłużonych właścicieli, problem z rozliczeniem się z BMI.

Na zakończenie: brak umów wspólnot z dostawcami, BMI jako podmiot umów i adresat faktur, regulowanie tych faktur z konta BMI to są fakty a nie moje przypuszczenia. Informacje uzyskane na zebraniu wspólnoty.
Reszta to wielce prawdopodobny schemat rozliczeń wynikający z ww faktów.

Pozdrawiam

[Samopomoc sąsiedzka]

A ja jestem stronnikiem Bmi. Zawsze byłem od pocżątku. NIgdy mi niczego nie zabrakło na osiedlu. W d.. mam jak oni sobie to wszystko rozliczają i kalkulują. Ich wewnętrzna sprawa. Mi żadne dodatkowe opłaty przez tyle lat oprócz czynszu nie przyszły. Denerwuje mnie tylko takie podważanie przez 2-3 osoby histori naszego osiedla, czyli naszej własnej i mojej również. Jakby tak fatalnie żle wszystko jest i było jak piszecie od kilku lat a firma była oszustem. To teoretycznie osiedle powinno opuścić 90proc ludzi i wyprowadzić się np. Pod Dęby tam gdzie lepiej (np. Delu,Aleks dlaczego tego nie robicie jak wam wszystko wspak. Idźcie do innej wspólnoty może tam was wysłuchają). Nieprawdaż? I jakby dewloper był oszustem to czy kupwaliby mieszkańcy strumykowej, odkrytej, mehoffera drugie albo trzecie mieszkanie dla swoich dzieci. Naprawdę jakby człowiek z zewnątrz, czyli nie z osiedla poczytał te posty to pomyślałby. że tu jest jakiś horror.

A tu podobnej beczki.
http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html? ... a=95064476 pozdrawiam

[Delu]

...Delu,Aleks...

A czemu mnie się oberwao w tym temacie, nawet nie zabierałem głosu?

[Samopomoc sąsiedzka]

Odpowiedzi brak.

[Samopomoc sąsiedzka]

W takiej wspólnocie powinni pomieszkać delu, aleks i inni narzekacze. Może wtedy bardziej cieszyli by się z miejsca gdzie obecnie mieszkają. http://www.tvn24.pl/2229573,12690,0,1,1 ... wideo.html

[Delu]

A ja dalej nie wiem, czemu w tym wątku piszesz o mnie Gdzie ja niby narzekam No może narzekam, ale nie w tym wątku i nie na Administratora, tylko na dekli parkujący wiecznie pod oknami.

[Admin]

.... (np. Delu,Aleks dlaczego tego nie robicie jak wam wszystko wspak. Idźcie do innej wspólnoty może tam was wysłuchają).

Droga Samopomocy sąsiedzka - co ja mam z Tobą zrobić?
Dziś otrzymałeś/aś trzecie ostrzeżenie!!

S.